如果開店是一場(chǎng)“婚姻”，那選址就是“談戀愛”的過程……
今天，來看看如何談選址這場(chǎng)戀愛——
1
那些“明星”離婚的也很多
選址這件事究竟有多難？
那些“明星”——在租金和位置上有更多話語權(quán)和議價(jià)能力、聽起來怎么都不可能生意不好的大品牌，也曾在選址上有過不少失誤：
比如：
曾經(jīng)的Tesco樂購，急著以數(shù)量來覆蓋市場(chǎng)，選址上往往沒經(jīng)過市場(chǎng)分析就貿(mào)然開張。
甚至有一家店開在青島火車站旁，看似人流如織，但有多少人會(huì)在那兒停留進(jìn)行大型采購呢？
再比如：
很多店面需要排隊(duì)的呷哺呷哺。但其中有一家，位于商場(chǎng)地下一層角落位置的店，生意卻十分慘淡。
據(jù)了解，該商場(chǎng)客流很大，只是這里的呷哺呷哺把自己藏得太深：負(fù)一樓、拐角、沒什么顯眼的標(biāo)識(shí)……
除非消費(fèi)者“認(rèn)準(zhǔn)了這一口”，才可能費(fèi)心找找，大部分的隨機(jī)客流，很容易就被別家餐廳小館“截胡”。
還比如一個(gè)咖啡館的例子：
這家咖啡館在選址上很有想法，其所在的城市有咖啡一條街，是很多文藝青年的心頭好，準(zhǔn)店主覺得那條街上咖啡館已接近飽和，不能再進(jìn)入“血拼”，可轉(zhuǎn)念一想，又不愿放棄這條街積攢起來的氣質(zhì)與情調(diào)————
最后做出的決策是，把咖啡館開在了距離這條街兩百米外的地方。
但是由于不好停車，客流資源很難開拓，又沒有蹭上集聚效應(yīng)，以為兩頭兼顧，可結(jié)果是兩者俱失。
選址，選址，實(shí)際上選得是“客流”和“店面”——
2
選“客流”：看看條件怎么樣？
選址就是選客流。此話怎講？
——能“選”，首先意味著要有客流。尤其是開一家咖啡館，千萬別因?yàn)橛X得自家咖啡館要開得新奇特，或者能找來一支稀有的豆子，就有著“迷之吸引力”。
沒有客流，轉(zhuǎn)化率就無從談起。
——還要想清楚，這個(gè)區(qū)域的大客流是你品牌的目標(biāo)受眾么？
如同Tesco樂購的例子，火車站廣場(chǎng)普遍客流量大，但要開個(gè)精致的精品咖啡館，估計(jì)面對(duì)的情況可能是“看上去熱鬧”，往往歇腳的多、消費(fèi)的少。
▲沒有目標(biāo)客戶，人流也只會(huì)“過而不入”
——最后，也要看長遠(yuǎn)客流。
比如，弄清該位置近期是否有市政規(guī)劃的新動(dòng)向是很重要的，尤其是臨街店面。是否在拆遷范圍內(nèi)？或者可能馬上會(huì)被圍擋起來？多了解店鋪的一些相關(guān)信息，別盲目做決定。
根據(jù)客流確定目標(biāo)地址之后，就萬事大吉了嗎？還要檢驗(yàn)——說通俗點(diǎn)，就是“蹲點(diǎn)”，確認(rèn)究竟是不是那么多人。
這不能是“我來了我看了我累了我走了”的過場(chǎng)，要先列好具體需要考察的幾個(gè)維度，如同上學(xué)時(shí)老師說的“帶著問題思考”，才清楚要記錄什么。
比如，根據(jù)目標(biāo)范圍的不同，需記錄的包括但不限于——
守在路邊數(shù)：商圈內(nèi)公交站與地鐵口數(shù)量、停車位數(shù)量、目標(biāo)道路來往人數(shù)；
站在樓下望：寫字樓、社區(qū)的數(shù)量與實(shí)際入住率；寫字樓主要分布的企業(yè)類型；社區(qū)住戶的平均年齡……
再觀察一下：相似店面單位時(shí)間里經(jīng)過人數(shù)、進(jìn)店人數(shù)、消費(fèi)人數(shù)、點(diǎn)單情況、停留時(shí)間等等。
理想的情況是，能結(jié)合自身定位需求，將要考察的多個(gè)項(xiàng)目構(gòu)建出一份系統(tǒng)表單，會(huì)幫助你梳理清楚思路。
這里有三個(gè)“盡量”值得注意：同一目標(biāo)范圍盡量找兩家及以上進(jìn)行對(duì)比；盡量選取不同的日期與時(shí)間段進(jìn)行記錄；盡量采集更多天數(shù)的數(shù)據(jù)，以減少特例帶來的誤差。
3
選門店：人品也得有保證
選中了基本條件，也得看看人怎么樣？選址也一樣，確定了客流，選址才完成一半——還要考慮“店面”。
首先我們來談?wù)劊哄X。
房租是個(gè)關(guān)鍵而現(xiàn)實(shí)的問題，別單憑感覺下決定，很多時(shí)候，不是“你覺得可以接受”就OK的。
你辛辛苦苦得來的數(shù)據(jù)，總不能就在那兒躺著。根據(jù)人工成本、房租+轉(zhuǎn)讓費(fèi)、其他固定開支以及產(chǎn)品毛利率，結(jié)合蹲出來的進(jìn)店率與客單價(jià)等，先按月預(yù)估出一個(gè)大概的盈虧平衡點(diǎn)。（算筆細(xì)賬：咖啡館的拿鐵，為什么都賣30塊一杯？）
再倒推，看看究竟該鋪位的客流量，值不值得你付出這個(gè)數(shù)額的房租與轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
▲再完美的店面，房租承受不來，不都是白說么
當(dāng)然，由于變量較多，各方面因素難以考慮全面，預(yù)估的結(jié)果未必準(zhǔn)確，但同一套算法下來，如果本身有多個(gè)位置備選，至少能讓你心里有個(gè)比較，比單憑感覺扎實(shí)一些。
鋪位這個(gè)“點(diǎn)”，考慮好細(xì)節(jié)
該鋪位是不是位于主要甚至必經(jīng)動(dòng)線？門頭能否足夠顯眼？在路兩旁來往角度無論白天黑夜都能看到？大概要距離多遠(yuǎn)、多大范圍內(nèi)能夠看清？會(huì)不會(huì)被同類業(yè)態(tài)搶先截流？
避免掉進(jìn)“熱鬧是他們的，我什么也沒有”的狀況。
這就需要下“走”的功夫，把自己放置在消費(fèi)者的視角，盡可能從各個(gè)路口以多種到達(dá)方式走幾遍，切實(shí)感受下消費(fèi)者到這個(gè)鋪位的便捷程度。
店面合不合適，不只是“錢”說了算
也要好好考量一家店的“自身指標(biāo)”：
比如，了解鋪面的產(chǎn)權(quán)，弄清要租給你店鋪的是房東還是上一個(gè)承租者？根據(jù)房東的有效產(chǎn)權(quán)證，核對(duì)鋪面建筑面積、結(jié)構(gòu)等事項(xiàng)，對(duì)店鋪進(jìn)行確認(rèn)。并確保能處理好相關(guān)事宜。
比如，一些鋪位可能有“不準(zhǔn)興辦產(chǎn)生噪聲、油煙、煙塵、異味等污染的飲食服務(wù)”等規(guī)定，要提前到房產(chǎn)、消防、公安、環(huán)保、街道等部門了解一番。
以及鋪面樓層、屋頂高度、采光范圍、水電設(shè)施等等……
決定之前，確認(rèn)這個(gè)店鋪符不符合開一家咖啡館的條件與要求，別讓前面的種種功夫白白浪費(fèi)。
（轉(zhuǎn)載來源：職業(yè)餐飲網(wǎng)http://www.canyin168.com/glyy/xd/dz/201708/70240.html）
